仲良し兄妹の共有財産、妹の持分をいくらで買い取る？

A家の土地には、自宅以外すべて相続税対策でアパートが建っています。３兄妹はアパートの敷地と建物をすべて３分の１ずつ共有しています。そんなさなか、事業に失敗し、経済的に困っている妹夫婦が「アパートの共有持分を買い取ってほしい」と頼み込んできました。
兄は妹の持分を買い取ることを決断。しかし、いくらで買い取るかで問題が生じました。
◎　「公示価格」「路線価」など「地価」にはいろいろある
兄は妹から共有持分を買い取るとなると、「時価」でなければいけません。売買された不動産の場合の時価とは、第三者間の間で取引される売買金額（取引時価）を指します。第三者に売却するならば、合意した金額を時価とみなすことができます。しかし、現実的にはアパートの共有持分を購入する第三者は、まずいません。
日本の土地には「公示価格」「路線価」「固定資産税評価額」など、地価がいくつも存在します。兄はどの評価額を基準にして買い取るのが妥当なのでしょう。
今回の場合、路線価をベースとした相続税評価額は２億円前後でした。しかし、路線価は公示価格の８割程度とされているので、路線価を1.25倍した2.5億円の公示価格相当額を時価とする見方もあります。また、中古アパートの売買で市場価格の指針とされる収益還元価格で評価すると、1.5億とさらに低い評価額となります。
「同じ時価でも、これだけ差があるのか。私はできるだけ安く買い取りたいけれど、妹は１円でも高い値段で売りたいと思っている。どうすればいいのでしょう」と、兄は悩みました。
結果的に今回は、路線価をベースとした相続税評価額２億円で買い取ることが合理的だとして、兄は妹と合意しました。
しかし、実際にこのような共有持分を、第三者に売ったとしても、時価よりもっと安い価格しかつかなかったと推測されます。共有持分というだけで、売買のハードルがぐんと上がってしますのです。
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